De transactievolumes blijven bestaan, maar de prijsdynamiek blijft heterogeen van de ene stad naar de andere en van het ene type vastgoed naar het andere. In deze context vereist het evalueren van de prijs van een vastgoed voor verkoop of aankoop dat meerdere gegevensbronnen worden gecombineerd, zonder te vertrouwen op één enkele indicator.
DVF en openbare gegevens: wat de werkelijke transacties onthullen (en wat ze verbergen)
De database Demandes de Valeurs Foncières (DVF), beschikbaar gesteld door Etalab, registreert de daadwerkelijk voor de notaris afgesloten verkopen. Het vormt de meest betrouwbare basis om prijzen per vierkante meter in een bepaalde sector te vergelijken. Elke transactie staat vermeld met het adres, de oppervlakte, het type vastgoed en het bedrag.
De beperking is bekend: de DVF-gegevens zijn niet voldoende om een marktwaarde vast te stellen. Ze vermelden noch de binnenstaat van de woning, noch de uitgevoerde werkzaamheden, noch de energieprestaties op het moment van de verkoop. Een gerenoveerd appartement en een appartement dat opgeknapt moet worden in hetzelfde gebouw verschijnen naast elkaar, zonder kwaliteitsverschil. Het is mogelijk om een geschatte prijs op Info Immobilier te raadplegen om deze eerste lezing van de afgelopen transacties aan te vullen.
Het andere blinde vlek betreft de publicatietijd. Er kunnen meerdere maanden verstrijken tussen de ondertekening van de akte en de online publicatie van de gegevens. Op een markt die snel evolueert, kan deze vertraging de analyse vertekenen, vooral in gebieden waar de prijzen kwartaalgewijze aanpassingen ondergaan.
Energieprestaties en schatting: de DPE als prijsvariabele
Het waardeverlies tussen energie-intensievere woningen en beter geklasseerde woningen is de afgelopen jaren toegenomen, volgens de markgegevens gerapporteerd door SeLoger in 2025. Dit fenomeen bemoeilijkt schattingen die uitsluitend zijn gebaseerd op de gemiddelde prijs per vierkante meter van een wijk.
Een woning geklasseerd als F of G op de DPE kan niet direct worden vergeleken met een woning geklasseerd als C of D, zelfs niet met gelijke oppervlakte en locatie. De kosten van energie-renovatie moeten worden geïsoleerd in de berekening, naast de waardevermindering die aan de klasse zelf is verbonden en het risico van toekomstige verkoop als de regelgeving strenger wordt.
Een ander aandachtspunt: sommige DPE’s die zijn uitgevoerd vóór de publicatie van de beschikking in het Staatsblad op 26 augustus 2025, kunnen verschillende resultaten opleveren voor dezelfde woning. Eigenaren hebben de mogelijkheid om een gratis update van bepaalde diagnosen aan te vragen bij de ADEME. Een schatting gebaseerd op een oude energieklasse verdient dus verificatie voordat enige beslissing wordt genomen.
Wat de DPE concreet verandert in de onderhandeling
Een koper die een ongunstige DPE opmerkt, heeft een directe onderhandelingshefboom. Hij kan de noodzakelijke werkzaamheden om een acceptabele klasse te bereiken, kwantificeren en dit bedrag van de gevraagde prijs aftrekken. De verkoper heeft er belang bij om deze tegenwerping voor te zijn door offertes te laten maken of zijn prijs aan te passen zodra het te koop wordt aangeboden.
Vermelde prijs, onderhandelde prijs: drie niveaus van waarde te onderscheiden
De onderhandeling is een centraal element van de markt geworden, en niet langer een simpele veiligheidsmarge. De gegevens van Laforêt gerapporteerd in oktober 2026 tonen een stijging van de voorraad te verkopen woningen, wat de positie van de kopers versterkt. Het onderscheiden van theoretische prijs, weergegeven prijs en daadwerkelijk geaccepteerde prijs wordt een noodzaak voor beide partijen.
- De theoretische prijs komt overeen met de waarde verkregen door vergelijking met recente transacties en de intrinsieke kenmerken van het vastgoed (oppervlakte, verdieping, blootstelling, algemene staat, energieprestaties).
- De weergegeven prijs omvat een verwachte onderhandelingsmarge. Te hoog weergeven verlengt de verkooptermijnen en kan kopers ontmoedigen bij het raadplegen van de advertentie.
- De uiteindelijke verkoopprijs is het resultaat van de confrontatie tussen aanbod en vraag in de lokale markt op het exacte moment van de transactie, beïnvloed door het aantal concurrerende woningen in de sector en de leencapaciteit van de kopers.
Deze indeling in drie niveaus voorkomt een veelvoorkomende val: het verwarren van de patrimoniale waarde van een woning met de marktprijs op een bepaald moment. Een woning kan meer waard zijn dan hij verkocht wordt, en omgekeerd, afhankelijk van de lokale spanning tussen aanbod en vraag.
Online schattingsmethoden en beperkingen van algoritmen
Automatische schattingstools zijn toegenomen. Ze combineren doorgaans de DVF-gegevens, de locatie, de oppervlakte en soms de energieklasse om een prijsklasse te produceren. Hun nut is reëel voor een eerste kader, maar de feedback uit de praktijk verschilt over hun nauwkeurigheid.
- De algoritmen vangen de kwalitatieve elementen niet: lichtinval, geluidsoverlast, kwaliteit van de vereniging van eigenaren, staat van de gemeenschappelijke delen.
- Ze hebben moeite om de micro-variaties in prijs van de ene straat naar de andere te integreren, vooral in grote agglomeraties.
- De voorgestelde prijsklassen kunnen aanzienlijk variëren van het ene hulpmiddel naar het andere voor hetzelfde vastgoed, wat de vergelijking tussen platforms moeilijk maakt.
Een online schatting verdient aanvulling met een tegenstrijdige mening, hetzij van een lokale makelaar of een notaris met toegang tot de meest recente transactiedatabases. Het combineren van minstens twee bronnen vermindert het risico van overwaardering of onderwaardering.
De rol van de professional in de uiteindelijke aanpassing
Een makelaar of notaris biedt een marktlees die de ruwe gegevens niet bieden: de trend van de verkooptermijnen in de sector, het profiel van actieve kopers, concurrerende woningen die momenteel te koop zijn. Deze kwalitatieve dimensie maakt het mogelijk om de prijspositionering te verfijnen, vooral in gebieden waar de voorraad beschikbare woningen toeneemt.
De schatting van een vastgoed blijft een oefening in kruisverwijzing. De openbare gegevens bieden een kader, de DPE voegt een steeds bepalendere variabele toe, en de realiteit van de lokale onderhandeling bepaalt de uiteindelijke prijs. Geen enkel geïsoleerd hulpmiddel vervangt deze methodische confrontatie tussen bronnen.
